УДК 332.72
Анализ рынка недвижимости в контексте устойчивого развития для принятия решений
Магомедова Лайла Магомедовна
Урдиханов Амир Эльманович
Аннотация. Цель. Целью исследования является анализ рынка недвижимости в контексте устойчивого развития для принятия решений. Рынок недвижимости обладает специфическими характеристиками, которые существенно отличают его от других рынков. Для принятия экономически рациональных решений все его участники должны осознавать факторы, действующие на рыночную ситуацию. Методы. В исследовании использовались методы синтеза и анализа. Всесторонний анализ рынка недвижимости позволяет способствовать принятию эффективных решений как для экономики, так и для разработки национальной макроэкономической политики.
Ключевые слова: рынок недвижимости, принятие решения, экономическое развитие, критерии.
На сегодняшний день издержки неэффективного управления и принятия решений могут быть очень высокими, особенно в строительной отрасли. Издержками неэффективного управления могут быть убытки, сокращение заработной платы, безработица и социально-экономические проблемы, связанные с безработицей, нехваткой финансирования, непроизводительным ВВП и прочее. Целью исследования является анализ рынка недвижимости в контексте устойчивого развития в порядке принятия решений [1].
Следует отметить, что развитие рынка недвижимости и строительной отрасли неотделимо от концепции устойчивого развития. Все аспекты устойчивости важны, но экономическая устойчивость рынка недвижимости особенно важна для общего экономического развития. Устойчивое развитие на рынке недвижимости – понятие, включающее в себя экономические, социальные, экологические, политические, технологические и правовые аспекты развития рынка недвижимости, долгосрочную национальную политику и политику развития рынка недвижимости.
Экономическая устойчивость рынка недвижимости – это экономическое равновесие на рынке недвижимости, его долгосрочное сбалансированное развитие при стабильных положительных экономических показателях и минимизации циклических колебаний и потрясений на рынке недвижимости [2].
Актуальной проблемой оценки недвижимости является то, что современные методы оценки часто не учитывают цикличность поведения рынка недвижимости, а влияют только на текущие рыночные показатели. Анализ изменяющихся условий внешней среды, шоков и рыночных колебаний имеет первостепенное значение не только для инвесторов и принятия ими эффективных решений, но и для других участников рынка, их взаимодействия и устойчивого развития в целом. [3]
Для эффективного принятия решений инвесторам необходим многоуровневый подход, включающий комплексный анализ информации и интеграцию метода Пестеля, а также критериев устойчивости в процесс принятия решений. Критерии Пестеля, показывающее основные последствия для рынка недвижимости рассмотрены в таблице 1.
Таблица 1 - Основные критерии Пестеля, влияющие на устойчивость развития рынка недвижимости
| Факторы | Дополнительные критерии |
| Политика | Политическая стабильность, регулирование сферы недвижимости, внутриполитические проблемы, международные отношения, уровень коррупции |
| Экономика | ВВП в натуральном выражении, изменение в %, ВВП на душу населения, частное конечное потребление в натуральном выражении, инвестиции в натуральном выражении, общий счет текущих операций, инфляция, безработица по возрастным группам, по отраслям, по полу и т.д., индекс стоимости рабочей силы, занятость, цены промышленных производителей, промышленное производство, строительное производство, инфляция, государственные финансы - дефицит/ профицит государственного бюджета, общий государственный долг, доходность долгосрочных государственных облигаций, количество расширенных ипотечных кредитов, инвестиции в строительство, инвестиции в недвижимость, ставки по депозитам, уровень прибыли внутри отрасли, количество зарегистрированных договоров купли-продажи недвижимости, процентные ставки по ипотечным кредитам, соотношение покупательной способности, средняя заработная плата, уровень заработной платы в отрасли , цены на материалы, затраты на рабочую силу, цены на ресурсы, уровень цен на недвижимость, индекс цен на жилье, арендная плата за недвижимость цены, количество зарегистрированных арендных ставок, налоги на недвижимость, налоговая нагрузка, доля вакантных площадей для различных типов недвижимости, новые объемы строительства, новые выданные разрешения на строительство и т.д. |
| Общество | Демографическая ситуация в стране – число жителей, плотность населения, чистая миграция, баланс рождаемости, средний размер семьи/домохозяйств, возрастной уровень, доход в разбивке по возрасту и полу, уровень образования, структура занятости, национальная культура и традиции, уровень безработицы в стране, текучесть кадров в секторе, доступность жилья, уровни квалификации и категории занятости, которые особенно важны в промышленных районах или районах с высокими технологиями, возрастные уровни, которые особенно важны в жилых районах, размер домохозяйства, уровни занятости и виды занятости (временная, сезонная или хроническая), масштабы преступности. |
| Технологии | Разработка строительных технологий и оборудования, новых строительных материалов и ресурсов на рынке, разработка компьютерных технологий для управления взаимоотношениями с клиентами и многое другое. |
| Экология | Способность и желание граждан приобрести экодом или спрос на экодома, устойчивость строительства объектов, воздействие строительства объектов на окружающую среду, количество зданий с сертификацией "зеленого" строительства, выбросы CO2, производительность ресурсов, энергоэффективность, расходы на охрану окружающей среды, здравоохранение и благополучие, качество окружающей среды внутри помещений, землепользование, инновации, материалы, ресурсы, доступность энергии, загрязнение окружающей среды, возобновляемые технологии, транспорт, экология отходов, вода, показатели сертификации "зеленого" строительства, изменение климата и другие показатели в строительной отрасли и в целом по стране. |
| Законодательство | Вступление закона в силу и скорость принятия решений, международное право, европейские директивы, изменения в законодательстве, связанном со строительством и рынком недвижимости, правовые аспекты зонирования и землепользования, правовые аспекты строительства, предпринимательства, экологические нормы, специальные оценки и другие факторы. |
Как показано на таблице, анализ факторов Пестеля или каждого аспекта важны, так как охватывают основные направления исследований – политические, экономические, социальные, технологические и экологические [4].
Необходимо отметить, что факторы Пестеля также влияют на устойчивость и экономику, рынок недвижимости и принятие решений об инвестициях или строительстве. Устойчивость системы важна с экономической, социальной и экологической точки зрения для человека и страны в целом. Хотя все эти аспекты взаимосвязаны, они также и противоречивы, поэтому необходимо найти оптимальный баланс между обществом, экономикой и политикой. Грамотный подход к анализу рынка недвижимости поможет принимать верные решения в отрасли строительства, формируя тем самым устойчивую систему развития как отдельного объекта, так и рынка в целом.
В ходе исследования мы пришли к выводу, что для принятия решения инвесторы должны анализировать проблемы на различных уровнях, принимая во внимание факторы Пестеля, которые влияют как на принятие решений, так и на устойчивое развитие в целом. Будущим направлением исследований является продолжение этого исследования, включая дополнительную качественную оценку проблемы исследования и числовую оценку индекса развития рынка недвижимости.
Библиографический список:
- Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, В. П. Грахов, Е. В. Грахова. — 4-е изд., испр. — СПб. : АНО «Ин-т проблем экон. возрождения», 2014. — 432 с.
- Карпович А. И. Экономика недвижимости : учеб. пособие для профессионалов / А. И. Карпович, А. П. Клетеник, Т. Л. Самков. — Новосибирск : Новосиб. гос. техн. ун-т, 2011. — 92 с.
- Введение в экономику, экспертизу и управление недвижимостью : учеб. пособие / О. В. Дидковская, A. Ю. Бочаров, О. А. Мамаева, Л. В. Аверина. — Самара : Самар. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2015. — 184 с.
- Стерник Г. М. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тули-нова. — М. : Проспект, 2016. — 304 с.