Актуальность темы обусловлена тем, что договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.
Последние, однако, не столько регулировали заключение, исполнение и прекращение договора аренды, сколько, отвечая политическим и экономическим потребностям, существовавшим ко времени их принятия, определяли порядок функционирования арендного предприятия как особого юридического лица, а также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный подряд.
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.
Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим)[1].
Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант, когда иное не предусмотрено в договоре.
Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ)[2].
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[3].
Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально - определенные, непотребляемые вещи, т. е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие (п. 1 ст. 607 ГК РФ). По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.
Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.
Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные главой 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности[4].
Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).
Таким правовым регулирующим инструментом является договор аренды. Анализируемый нами договор выделен в самостоятельный вид аренды, поскольку данные правоотношения определяются родовыми признаками аренды. К тому же имеются отличительные черты передаваемого имущества, т. е. предмет договора, а это здания и сооружения. Уникальность договора аренды здания или сооружения заключается в том, что это правоустанавливающий юридический факт, который предполагает возникновение двух типов отношений:
— отношения по временному владению и пользованию зданием или сооружением;
— отношения по пользованию части земельного участка, которая занята объектом недвижимости, а также необходима для его полноценного использования.
Поэтому в самом договоре аренды рекомендуется указать право арендатора на земельный участок, на котором находится этот объект аренды. В случае, когда в договоре такое не предусмотрено, то к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации здания или сооружения, на весь срок аренды[5].
Анализируя Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[6], видим, что сроки регистрационных действий при совершении арендных сделок претерпели значительные изменения, а именно сократились. Так, например, до 2018 г. при подаче документов в МФЦ законом не был точно определен срок, в течение которого будут переданы документы в Росреестр, но срок варьировался от 4 до 6 дней.
По завершению регистрации договора аренды здания или сооружения заявитель получает зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку из ЕГРН, тогда как раньше выдавался кадастровый паспорт. Стоит отметить, что на практике нередко возникают споры относительно необходимости государственной регистрации двух и более арендных договоров, одновременно заключенных на одни и те же объекты недвижимого имущества на срок менее одного года [8, с. 55]. В этой связи появляется вопрос: возможно ли сложение сроков, указанных в договорах, с целью их государственной регистрации?
Вопрос о том, необходима ли государственная регистрация договоров аренды, заключенных одновременно в отношении одних и тех же объектов недвижимого имущества так, чтобы сроки действия одних договоров начинали течь после истечения сроков действия других, рассматривался в судебном порядке.
Если стороны заключили несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал исчисляться после истечения срока действия другого, такие договоры признаются одной сделкой, требующей государственной регистрации, но только в том случае, если общие сроки аренды по таким договорам превышают один год.
Итак, если договоры аренды зданий или сооружений составляются на сроки, превышающие один год, требуется их обязательная государственная регистрация, иначе они будут признаны незаключенными[7]. При этом, законодателем оставлены без внимания сделки по аренде зданий и сооружений, заключаемые на неопределенные сроки, а также пролонгация договоров. В связи с наличием подобного пробела на практике происходит непоследовательное применение норм о государственной регистрации анализируемых договоров.
Существенные условия - это такие условия, без достижения договоренности по которым договор считается незаключенным. Если договор не заключен, стороны не вправе требовать его исполнения - арендатор не может требовать, чтобы ему предоставили в пользование предмет аренды, а у арендодателя отсутствует право требования арендной платы. Именно поэтому так важно понимать, что подразумевается под существенными условиями договора аренды, и обязательно прописывать их в договоре. Итак, что же относится к существенным условиям такого договора?
Во-первых, это предмет договора, то есть то самое помещение, которое будет сдаваться. Необходимо указать его точный адрес и характеристики (например, площадь, кадастровый номер и т.п.) Другими словами, надо описать его так, чтобы было понятно, о каком именно помещении идет речь, и нельзя было перепутать его с каким-либо другим.
Если договором предусмотрена передача лишь части помещения, нужно обозначить, какая именно это часть. Для этого можно, к примеру, сделать приложением к договору техплан всего помещения, на котором выделить ту часть, которая будет сдаваться. Во-вторых, существенным условием договора аренды является размер и порядок внесения арендной платы. Арендная плата может включать в себя как плату за пользование помещением, так и коммунальные платежи. Первая часть обычно выражается в твердой ежемесячной сумме. Ее называют постоянной частью арендной платы.
Размер коммунальных платежей может значительно варьироваться в зависимости от того, насколько активно и для каких целей арендатор использует помещение. Это переменная часть арендной платы. Иногда договором бывает предусмотрено, что коммуналку платит арендодатель, но чаще это делает все же арендатор. В любом случае указать, кто именно оплачивает услуги коммунальных служб, нужно обязательно. Порядок оплаты тоже имеет значение, и здесь тоже возможны варианты[8].
Арендодатель может самостоятельно получать счета за коммуналку и оплачивать их, а потом перевыставлять их арендатору, включая в требуемую сумму и постоянную часть арендной платы. Или же арендатор получает счета и сразу перечисляет контрагенту нужные суммы. В договоре можно зафиксировать любой удобный способ оплаты, но важно, чтобы он был там отражен, в противном случае неизбежны споры и разногласия. В договоре, особенно в долгосрочном, можно также заранее предусмотреть индексацию арендной платы. Важно также учесть, включен ли НДС в оплату.
Срок аренды не является существенным условием этого вида договора, но указать его надо обязательно. Дело все в том, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ если договор заключен на срок до года, сторонам не придется заниматься его государственной регистрацией. Если же установлен более длительный срок, то госрегистрацию надо будет пройти.
Возможен и третий вариант - вообще не писать в договоре, на какой срок он заключен. В этом случае будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок. Регистрировать его будет не нужно, но есть и минусы - по инициативе одной из сторон такой договор в любой момент может быть расторгнут (нужно только за 3 месяца предупредить об этом другую сторону).
Стороны по собственной инициативе могут вносить в договор любые условия, не противоречащие закону. Например, они могут договориться о том, что арендатор произведет ремони помещения, или о том, что арендодатель обеспечит снабжение помещения горячей и/или холодной водой, обеспечит беспрепятственный доступ арендатора к помещению.
Отдельно стоит оговорить возможность сдачи помещения в субаренду Форма договора аренды Договор аренды здания или сооружения заключается в письменном виде. Нотариального удостоверения сделки не требуется. Но, как уже упоминалось выше, если договор заключен на срок от одного года и более, нужна госрегистрация. Факт передачи помещения от собственника владельцу тоже нужно зафиксировать письменно[9].
Как расторгнуть договор аренды? Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращает свое действие по окончании этого срока. Если в договоре был указан конкретный срок его действия, но после его истечения ни одна из сторон не изъявила желания прекратить исполнение договора, такой договор считается пролонгированным на неопределенное время. Важно понимать: арендатор не может просто перестать платить за помещение, считая, что с этого момента договор расторгнут. Факт расторжения (особенно если срок договора не определен) должен быть подтвержден документально - актом передачи объекта обратно собственнику, подписанием соглашения о расторжении договора.
Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве.
Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулирования является договор аренды.
Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора.
Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.
Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет.
Список литературы
- Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.
- Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
- Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть (части III-IV ГК РФ). М.: Юрайт, 2023. 243 с.
- Афанасьев И. В. Сервитут в гражданском праве. М.: Юрайт, 2023. 155 с.
- Белов В. А. Вещные гражданско-правовые формы. М.: Юрайт, 2024. 308 с.
- Белов В. А. Гражданское право в 4 томах. Том IV в 2 книгах. Особенная часть. Относительные гражданско-правовые формы. Книга 1. Обязательства. М.: Юрайт, 2024. 444 с.
- Выборнова Е. С., Александрова Н. С. Предмет гражданско-правового договора. М.: Юрайт, 2022. 161 с.
- Гражданское право. Особенная часть: учебник / Н.В. Багрова, Т.Ю. Баришпольская, Р.С. Бевзенко и др.; под ред. Е.С. Болтановой. Москва: ИНФРА-М, 2023. 583 с.
- Зенин И. А. Гражданское право. Общая часть. М.: Юрайт, 2023. 527 с.
- Кудашкин В.В. Гражданско-правовое регулирование в области военно-технического сотрудничества: Учебное пособие. М.: ОнтоПринт, 2022. 286 с.
[6] Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Гарант[7] Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть (части III-IV ГК РФ). М.: Юрайт, 2023. С. 25. [8] Кудашкин В.В. Гражданско-правовое регулирование в области военно-технического сотрудничества: Учебное пособие. М.: ОнтоПринт, 2022. С. 61. [9] Зенин И. А. Гражданское право. Общая часть. М.: Юрайт, 2023. С. 44.